Harga Rumah Diramal sebagai Rentang, Bukan Satu Angka

Tidak ada orang yang menjual rumah dengan satu harga. Yang ada adalah harga yang dipasang, harga yang ditawar, dan harga yang akhirnya disepakati sambil duduk di ruang tamu. Selisih di antara ketiganya bukan kesalahan hitung, melainkan bagian dari cara pasar rumah bekerja sehari-hari.

Kenyataan itu yang dijadikan titik berangkat Hazmira Yozza bersama Riswan Efendi, Nor Azah Samat, Izzati Rahmi, dan Ridho Saputra dalam artikel Locally Weighted KNN-Based Fuzzy Regression for Property Valuation under Market Uncertainty di Jurnal Matematika UNAND, Volume 15 Nomor 2 edisi April 2026. Persoalannya diambil persis dari ruang tamu tadi.

Para penulisnya bekerja di Departemen Matematika dan Sains Data Universitas Andalas, Universiti Pendidikan Sultan Idris di Perak, serta UIN Sultan Syarif Kasim Riau. Yang mereka susun adalah cara meramal harga rumah bukan sebagai satu titik, melainkan sebagai rentang yang punya titik tengah. Rentang itulah yang dianggap lebih jujur menggambarkan pasar.

Bahannya berupa catatan penjualan rumah di Distrik Sindian, Kota Taipei Baru, Taiwan. Dari 288 catatan, empat puluh delapan disisihkan karena terlalu menyimpang dari pola, sehingga tersisa 240 rumah. Harga dicatat per ping, satuan luas setempat yang setara sekitar 3,3 meter persegi. Catatan itu terbuka untuk umum dan sudah lama dipakai peneliti lain.

Empat hal yang benar-benar menggerakkan harga rumah

Dari enam keterangan yang tersedia, hanya empat yang terbukti menggerakkan harga. Umur rumah menurunkan harga, jarak ke stasiun kereta bawah tanah terdekat juga menurunkan harga, jumlah toko serba ada dalam radius lima ratus meter menaikkannya, dan letak lintang rumah ikut menaikkannya. Dua keterangan sisanya tidak memberi tambahan apa-apa.

Keterangan yang gugur adalah letak bujur. Alasannya bukan karena arah timur dan barat tidak penting, melainkan karena angkanya nyaris bergerak bersama jarak ke stasiun. Begitu jarak stasiun sudah dihitung, bujur tidak menambah keterangan baru apa pun. Karena itu ia dikeluarkan dari hitungan sejak awal.

Arah pengaruhnya sendiri terdengar akrab bagi siapa pun yang pernah mencari rumah. Rumah yang lebih tua dihargai lebih murah karena nilainya menyusut. Rumah yang jauh dari stasiun dihargai lebih murah karena aksesnya lebih repot. Rumah yang dikelilingi toko dihargai lebih mahal karena hidup sehari-harinya lebih ringkas.

Besarannya pun dilaporkan. Tiap tahun umur menurunkan harga sekitar 0,23 satuan, tiap meter tambahan jarak ke stasiun menurunkan sekitar 0,0035 satuan, dan tiap toko serba ada di sekitarnya menaikkan sekitar 1,22 satuan. Angka-angka itu berlaku untuk pasar Sindian, bukan untuk pasar mana pun yang lain. Yang bisa dipinjam adalah arahnya, bukan besarannya.

Baca juga Karpet Salah Tempat di Pameran Furnitur Bertutur

Hanya letak yang membuat harga jadi kabur

Temuan yang paling menarik justru menyangkut letak lintang. Di antara empat keterangan tadi, hanya lintang yang bukan sekadar menggeser harga, tetapi juga melebarkan rentangnya. Tiga keterangan lain punya hubungan yang cukup rapi dengan harga; lintang tidak. Ia justru menyerap sebagian besar ketidakpastian dalam model.

Penulis menawarkan penjelasan yang masuk akal. Lintang di sini bukan sekadar koordinat, melainkan penanda kasar untuk hal-hal yang tidak ikut tercatat: kualitas lingkungan, gengsi kawasan, keadaan lingkungan hidup, dan akses ke fasilitas tertentu. Semuanya nyata dirasakan pembeli, tetapi tidak satu pun tercatat sebagai angka.

Karena hal-hal itu tidak diukur satu per satu, ketidakpastiannya menumpuk di satu tempat, yaitu lintang. Bagi pembeli, ini pesan yang cukup praktis: soal umur rumah dan jarak stasiun bisa ditawar dengan angka, sedangkan soal kawasan hampir selalu jadi perdebatan yang lebih longgar. Di situlah harga paling sering bergeser jauh.

Dua puluh sembilan tetangga terdekat memberi tebakan terbaik

Penulis membandingkan dua cara meramal. Cara pertama memakai satu persamaan untuk seluruh pasar. Cara kedua tidak memakai persamaan sama sekali, melainkan mencari sejumlah rumah yang paling mirip dengan rumah yang sedang dinilai, lalu merata-ratakan harganya. Cara kedua ini lebih dekat dengan kebiasaan penilai di lapangan.

Cara kedua menang telak. Ketika rumah pembanding yang dipakai berjumlah dua puluh sembilan, dan rumah yang lebih mirip diberi bobot lebih besar daripada yang kurang mirip, jarak melesetnya tinggal 1,138. Persamaan tunggal meleset 2,525, atau sekitar 2,2 kali lebih jauh. Selisih sebesar itu cukup untuk mengubah keputusan membeli.

Ada satu pelajaran tambahan di balik angka itu. Ketika semua rumah pembanding dianggap sama pentingnya, jumlah pembanding terbaiknya hanya empat sampai tujuh. Begitu kemiripan diberi bobot, jumlah terbaiknya melonjak ke kisaran dua puluh enam sampai tiga puluh dua. Lonjakan itu konsisten di semua percobaan yang dilaporkan.

Artinya, memperbanyak rumah pembanding baru menolong kalau yang lebih mirip memang dihitung lebih berat. Itu kira-kira yang dikerjakan penilai berpengalaman ketika ia menimbang sepuluh rumah sekitar, tetapi paling percaya pada dua atau tiga yang benar-benar sebanding. Bedanya, di sini kebiasaan itu diberi angka.

Baca juga Kucing, Jeruk, dan Gambar AI yang Kehilangan Gaya

Lima rumah contoh dan rentang harganya

Penulis memberi lima rumah contoh untuk memperlihatkan bentuk hasilnya. Rumah berumur dua belas tahun, berjarak tujuh ratus meter dari stasiun, dengan tiga toko di sekitarnya, diramal berharga 41,47 dengan rentang 27,39 sampai 55,55. Angkanya dalam puluhan ribu dolar Taiwan per ping.

Rumah yang paling murah dari kelima contoh adalah yang berumur dua puluh satu tahun, seribu meter dari stasiun, dan tanpa satu pun toko di sekitarnya. Titik tengahnya 25,48, dengan rentang 11,43 sampai 39,54. Ketiadaan toko di sekitarnya menekan harga paling dalam.

Yang paling mahal adalah rumah berumur empat tahun, empat ratus meter dari stasiun, dengan lima toko di sekitarnya. Titik tengahnya 46,78 dan rentangnya 32,70 sampai 60,85. Jarak antara rumah termurah dan termahal itu hampir dua kali lipat, padahal keduanya berada di distrik yang sama.

Yang perlu dicatat, lebar rentang kelima rumah nyaris sama, sekitar empat belas satuan ke atas dan ke bawah. Ketidakpastian harga, dalam model ini, tidak banyak bergantung pada seperti apa rumahnya, melainkan melekat pada pasarnya sendiri. Itu konsekuensi dari cara rentangnya ditetapkan sejak awal.

Beberapa angka di dalam naskah tidak sejalan

Pembaca yang teliti akan menemukan selisih di beberapa tempat. Persamaan utama menuliskan tetapan minus 5.649,78, sementara tabel rinciannya berulang kali menulis minus 565,984. Selisih satu digit itu membuat kedua angka tidak mungkin berasal dari model yang sama. Kemungkinan besar satu di antaranya salah ketik.

Selisih lain menyangkut jumlah percobaan. Naskah menyebut lima tingkat kemiripan jarak dikalikan tiga tingkat pembobotan dan seratus tingkat jumlah pembanding, lalu menyimpulkan ada 1.500 percobaan. Tabel-tabelnya sendiri menampilkan tujuh tingkat kemiripan jarak, yang berarti angkanya semestinya lebih besar. Jumlah percobaan yang sebenarnya jadi tidak jelas.

Ada pula satu kalimat yang menyebut tingkat pembobotan nol, satu, dan tiga, padahal seluruh tabel dan bagian kesimpulan konsisten memakai nol, satu, dan dua. Selisih seperti ini tidak mengubah arah temuan, tetapi membuat pembaca perlu berpegang pada tabel, bukan pada kalimat.

Batas angka ini sebelum dipakai menawar rumah

Hal pertama yang harus diingat: seluruh angka ini berasal dari satu distrik di Taiwan. Struktur harga di sana dibentuk oleh jaringan kereta bawah tanah yang rapat, sesuatu yang belum tentu ada di kota tempat pembaca mencari rumah. Di kota tanpa kereta bawah tanah, jarak diukur dengan cara yang sama sekali lain.

Kedua, empat puluh delapan rumah disisihkan karena dianggap terlalu menyimpang. Rumah yang tidak biasa, yang justru sering jadi bahan tawar-menawar paling seru, tidak ikut dihitung dalam model ini. Model ini paling andal untuk rumah yang biasa-biasa saja.

Ketiga, rentang harganya tidak datang dari catatan tawar-menawar yang sungguh terjadi. Rentang itu ditetapkan sebesar sepuluh persen dari harga tercatat, sebagai anggapan awal. Jadi lebar rentangnya adalah pilihan penulis, bukan temuan dari lapangan. Bila persentasenya diganti, lebar rentangnya ikut berubah.

Baca juga Model Perundungan Sekolah Berhenti di Bawah Ambang Satu

Yang tersisa dari kerja ini adalah pergeseran cara bertanya. Alih-alih bertanya berapa harga sebuah rumah, penulis mengajukan pertanyaan yang lebih jujur: di antara angka berapa sampai berapa harga itu masuk akal. Pertanyaan kedua lebih mudah dijawab dengan data.

Bagi pembeli dan penjual, jawaban berupa rentang justru lebih berguna daripada satu angka bulat. Rentang memberi ruang menawar yang terukur, dan sekaligus mengingatkan bahwa harga yang tampak pasti di iklan sebetulnya tidak pernah sepasti itu. Yang berubah hanyalah siapa yang lebih dulu tahu lebarnya.